房企對賭樓市調控放松預期 地王頻現堪憂
【廣廈會客廳第80期：星沙商圈新機會】
土地市場在5月份重演瞭2009-2010年的情景。一個月內，北京、上海、廣州輪番出現高價地，多傢房企以超過100%、200%的溢價率拿地。隨著地價熱度上升，業內對於土地市場的溢價風險也開始擔憂起來。
萬科、保利、中海外在5月份已經減少瞭拿地。接受本報記者采訪的諸多分析人士認為，目前地價已達高位，最佳拿地窗口期已過。
土地"被高價"的動力
"地方政府的土地營銷能力超強，他們選擇推地的時間節點與方式，絕對值得玩味。"參與北京通州IV-06競標的開發商向本報記者透露，公司按照地塊周邊在售樓價測算的結果報價，卻嚴重低估瞭政府對底價的設定，"報得太低瞭"，該地塊5月初流標。
接下來通州幾塊地的出讓，讓這位開發商感嘆仿佛回到瞭2009-2010年。5月30日，通州臺湖地塊被北京世紀鴻和李金嶺聯合體以10.4億元競得，樓面單價為13601.1元，溢價率高達242%。
上述開發商分析，在5月初IV-06、IV-07流標後，開發商也摸清瞭政府的底牌，對地塊的測算價都相應提高瞭。
觀察北京市的土地出讓節奏，頗為微妙：1、2月份樓市銷售火爆時，上演推地盛宴，收金接近去年一半；3月份新國五條出臺後土地零出讓，5月份市場平穩後又推出大量優質地塊，吸引開發商。
廣州、上海的推地情形也類似。白雲區、大學城等熱點區域地塊在4、5月份集中推出，而前兩個月廣州房價連續漲幅領漲全國，房價與地價的聯動效應釋放明顯；上海也是在市場回暖之時，推出多個優質地塊"搶收"。
不僅是一線城市地價上漲。中國指數研究院數據顯示，5月高價格與高溢價地塊明顯增加。全國300個城市成交樓面均價為1190元/平方米，環比上漲23%，同比上漲58%；其中住宅類用地成交樓面均價為1648元/平方米，環比上漲21%，同比上漲52%。
CRIC研究中心分析師楊晨青指出，2013年，隨著市場行情的轉好，企業的拿地熱情重新被點燃，土地市場再度成為賣方市場，地方政府上調出讓底價自然水到渠成。
北京中原地產市場總監張大偉則認為，這輪開發商頻拿地王跟海外融資有關，房企更多是出於估值和融資的考慮在拿地，等於說是被推著走。如佳兆業，其年內海外融資超過80億，除瞭借新還舊調整財務結構外，還有餘錢拿來買地。
值得註意的是，本輪拿地潮中，中小房企更為活躍。
房企"對賭"調控
分析目前在土地市場表現最為活躍的房企，一類是招商、恒大等龍頭房企，銷售業績出色，資金實力雄厚；另一類是佳兆業、旭輝、越秀這些成長型房企，以及來自福建的力量，泰禾、陽光城、正榮等。
其中，引人註目的房企之一是佳兆業。據本報記者統計，僅5月份，佳兆業在上海、廣州、杭州拿地共支出約56億元，前5月拿地支出共81億元，不僅超過去年全年拿地金額45億，也幾乎與其前5月銷售金額相當。
這種表現相當激進。按照萬科董秘譚華傑的觀點，房企拿地金額占當年銷售金額的40%左右，風險是可控的。而按照佳兆業今年銷售目標220億計算，其前5個月拿地金額已接近風險警戒線。而萬科、保利、中海外等大型開發商，前5月拿地金額占比均未超過前5月銷售金額的一半。
保利地產有關人士對本報記者說，2012年以來，保利地產要求嚴控土地成本。今年1-4月，保利地產共獲取15個項目，10個為底價附近獲取。萬科總裁鬱亮也說，萬科絕對不會為瞭追求土地儲備而去拿高價地，在北京、廣州近期的土地競拍中，萬科雖然參與舉牌，但最終並未拿下高溢價地。萬科、保利不約而同地在5月份減少瞭拿地。
對於部分高價拿地房企存在的"對賭調控放松"心態，多數業內人士認為並不可取。上海某房地產研究院副院長楊紅旭表示，現在房價地價已處於高位，已經過瞭拿地的最好時機；房地產市場是一個短周期市場，升高與回落都很快。土地市場滯後於商品房市場，明年的商品房市場會走弱，後年更弱，房價已進入一個調整期，現在拿地要考慮日後消化的問題。
土地泡沫應予調控
"地王頻出，房價上漲過快，必然招致新的調控。"萬科總裁鬱亮早前已多次提醒。
楊晨青指出，按照以往的經驗，每一輪調控之初的土地市場都會經歷一段低迷期，持續的時間長則1年以上，短則3-4個月，而像本次調控這樣，土地市場不僅完全沒有受到任何影響，拿地積極性反而有增無減的情況，非常罕見。
楊晨青認為，本輪貌似來勢洶洶的新國五條正在面臨失效的尷尬。限購城市數量沒有增加，最受關註的20%的個人所得稅，僅北京嚴格執行。在調控政策真空期內，房企對於後市房價上漲的預期加強，從而推動瞭土地市場的上揚。
張大偉對本報記者說，本輪拿地潮會推動地價和房價繼續上漲，房價調控的難度加大，樓市存在失控的風險。接下來，國傢或將出臺一些調控政策。
中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲也認為，土地市場泡沫會造成很大問題。下一步，中央應該會出臺相關政策來調控房地產市場。更多會在宏觀政策方面，如稅收、信貸政策。
楊紅旭認為，地王會給消費者帶來未來房價上漲的心理預期。但消費者預期受諸多方面影響，是短期內可以被改變的，比如，房價、地價若繼續漲，宏觀調控就會繼續加碼，短期內會控制住價格，消費者預期也會隨之改變。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/09023238868.shtml
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