戴德梁行去年深圳甲級寫字樓租金漲兩成
??昨日，DTZ戴德梁行發佈去年樓市發展報告。受供不應求驅動，去年深圳市甲級寫字樓月租上漲至235.6元/平方米，漲幅高達20.7%。金融類企業在甲級寫字樓新增需求中占比超過七成，前海因素成為租金上漲的主要動力。
??前海成推動租金上漲動力
??2014年租賃市場新增供應寥寥，尾盤物業的逐步消化令全市甲級寫字樓空置率由2013年底的8.3%持續下降至去年末的4.4%，成交量同比小幅下降5.1%至1.6萬平方米。
??從需求的行業分佈來看，保險、基金、證券為主的金融機構和會計師、律師事務所為主的高端服務機構表現較為活躍。結合深圳新近入市的甲級寫字樓客戶構成來看，受國內經濟增速放緩的影響，外資企業擴張繼續保持謹慎步伐；與之相反，伴隨自身的發展壯大及盈利水平的提高，內資企業對甲級寫字樓租金承受能力有所增強。在近兩年入市的甲級寫字樓客戶中，內資公司數量占比達到79%；若按占用面積計車貸利息多少正常信貸年息算，這一比例則高達82%。
??關於需求活躍的原因，DTZ戴德梁行深圳寫字樓部董事羅進良認為前海因素不可小視，成為助推寫字樓租金上漲的重要動力。
??在改革創新及深港合作深化的背景下，前海發展勢頭迅猛——截至目前，前海企業註冊數量已突破1.3萬傢，其中，金融類企業超過1萬傢，占比約六成。前海的發展不僅為深圳經濟註入新的動力，同時也為甲級寫字樓市場帶來大量需求。但由於前海目前仍處於大規模建設階段，辦公空間缺乏，多數前海註冊企業的物業需求轉移至成熟商務區，目前福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業文化中心等商務區均分佈瞭大量前海註冊企業，涉及股權投資、商業保理、資產管理、供應鏈管理等行業。
??研發辦公物業月租年漲一成
??2009年至今，深圳市出臺瞭一系列新興產業發展規劃，包括六大戰略性新興產業、三大未來產業以及2014年出臺的關於節能環保、機器人、可穿戴設備和智能裝備產業等相關產業規劃，深圳產業結構升級的步伐明顯加快。與此同時，深圳國傢自主創新示范區的獲批更對產業升級構成有力支持。
??受益於政策引導及高附加值產業的快速增長，深圳研發辦公類物業供需持續旺盛，研發辦債務整合條件公物業租金逐年走高。DTZ戴德梁行跟蹤數據顯示，深圳中心城區研發辦公物業月租已由2009年的51.0元/平方米，上升至2014年84.5元/平方米，年均增長率達到10.6%。伴隨2015年大沙河創新走廊內眾多研發類項目的相繼建成，中心城區也將迎來研發物業的集中供應期，這將緩解中心城區研發辦公物業緊缺的局面，同時集中供應也將令市場承壓。
??外圍區域研發物業市場近年來也得到瞭較好發展——研發辦公物業租金由2009年的25.5元/平方米上升至2014年的39.3元/平方米，年均增長率達到9.5%。在中心區域研發物業相對緊缺的背景之下，高端產業紛紛加大在外圍區域的佈局力度，寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區域均規劃建設瞭大量新興產業園；與此同時，一批老舊廠房也被改造成研發物業。
??DTZ戴德梁行預計，未來外圍區域亦將出現較大體量的研發物業新增供應，其中龍坂片區因涵蓋星河雅寶、天安雲谷、寶能中林科技園等大體量項目，將受到市場更多的關註。短期來看，由於外圍區域產業集聚仍需培育，純研發辦公物業需求仍有待提升，而融合輕生產制造和辦公的混合類物業重劃區地圖任何問題免費諮詢信貸借款缺錢急用哪裡借錢則較為搶手。
??“高端金融總部”異軍突起
??“今年，在福田CBD深交所附近區域，將崛起高端金融總部聚集區，這將是2015年寫字樓市場的新趨勢。”羅進良表示，該區域金融產業匯聚，得天獨厚，是深圳金融業密度最高的區域，大量總部寫字樓落成後，除自用外，其主要面對客戶群為產業鏈相關及上下遊客戶，具備較高的客戶門檻。與傳統寫字樓在租金、客戶結構、形象和運營策略上，將逐步出現更明顯的差異。
??2015年福田區將迎來供應高峰期，供應量預計超過72萬平方米，但因其中超過半數的辦公面積為總部物業，可供出租的辦公面積有限，對市場影響料將低於預期。同時由於市場需求旺盛，即將入夥的物業預租率較高，中心城區租金有望保持堅挺。
??南山後海片區也將有24萬平方米的寫字樓物業投入市場，或將對深圳甲級寫字樓市場格局帶來影響，但由於商務氛圍有待培育，或將面臨一定的招租壓力。中長期來看，福田、後海、前海等片區持續大量的寫字樓供應料將加劇市場競爭，租金將面臨考驗。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/15175958491468154061218.shtml
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