鄭州商業之痛：本土商業品牌幾乎全軍覆沒
5年內有近900萬平方米潛在供應量，多數購物中心和商業項目苦苦掙紮
李虹波
鄭州有一個別稱叫“商都”，除瞭有商代早期都城的意思外，同時也意味著商業貿易之城。近代，京廣路和隴海路在這裡交匯，交通的便利帶來的是貿易的興盛，貨物和客流如潮水般在這裡湧進又湧出，火車站商圈和二七商圈隨之形成。
2000年前後，隨著世事變遷，二七商圈逐漸沉寂下來，昔日彌漫的硝煙也逐漸消散。隨後，大商、丹尼斯等百貨業的新貴又趁勢興起，近年來萬達[微博]、華潤等一線商業開發商先後進入鄭州，揭開瞭鄭州商業發展的新篇章。
如今活躍在鄭州、河南市場的零售商業品牌中丹尼斯具有臺資背景，大商、萬達、王府井、華潤均是全國性的商業品牌，在他們進駐河南後，為河南商業帶來瞭新的活力。但鄭州本土商業品牌自“商戰”後幾乎全軍覆沒，讓人唏噓不已。
除瞭萬達、華潤等幾個品牌獲得成功，在鄭州，更多的購物中心和商業項目都處在苦苦掙紮的邊緣。而據戴德梁行的統計，鄭州商業地產項目在未來5年內有近900萬平方米的潛在供應量。
魚龍混雜
近十年來，一線城市的商業模式已日新月異，各種各樣的體驗式購物中心層出不窮，但是在商戰期間引領全國商業潮流、帶來全新商業理念的鄭州，商業模式卻一直未發生太大變化。
在2010年之前，鄭州甚至連一信貸增貸缺錢急用哪裡汽車貸款個成功的購物中心都沒有。
2010年，萬達進入鄭州，中原萬達廣場和二七萬達廣場先後開業，填補瞭區域購物中心的的空白。強大的招商團隊，成熟的運營模式和管理理念，使萬達立即成為區域內人氣最旺的購物中心。
2014年，經過四年的建設和籌備後，華潤萬象城在二七商圈開業，引入瞭眾多奢侈品品牌，為鄭州市民帶來瞭一流購物中心的消費體驗。
除瞭萬達、華潤，鄭州本土的國貿360廣場憑借天時地利人和的優勢也獲得瞭成功。但是在鄭州，更多的購物中心和商業項目都處在苦苦掙紮的邊緣。
以鄭東新區的寶龍城市廣場為例，它在2007年左右開業，目前為止仍是鄭東新區唯一一個綜合性購物中心。以寶龍城市廣場為圓心，在1.5公裡范圍內，你能看到綠城百合、聯盟新城、順弛第一大街、永威翰林居、國基美鄰、綠地老街、中油運河上郡、中凱鉑宮及農行、中信銀行傢屬院、民航花園等近20個高檔小區。他們的擁有者非富即貴，這些樓盤的二手房單價多數也都在2萬元以上。
寶龍城市廣場的先天條件不可謂不好，但是，從主力店美食廣場、室內溜冰場、ITAT百貨開業到現在七八年來，商場裡客流稀少，商鋪空租轉讓已經成為常態，商場裡甚至出現瞭維修手機的店鋪。
對於早期的投資者來說，這是一段血淋淋的慘痛經歷。2009年買入商鋪的李玉珍就是其中的一員，她前後在寶龍城市廣場投入瞭60多萬元現金，背負瞭25萬元的銀行房貸，造成巨大虧損。
有投資的商戶認為，寶龍的失敗是由於招商和運營能力的缺乏。在招商上，大型品牌商傢的落地經營情況很不理想。為瞭回籠資金，寶龍出售瞭50%的商鋪，為瞭加快銷售速度，很多商鋪被分割成不到50平方米的小格子鋪對外出售。在管理上，雖然經營業態涉及百貨、超市、街區、娛樂，但卻並未形成一個成體系的管理團隊。
商業的自持與否是決定商業項目成敗的重要因素。萬達、華潤的購物中心都是全部自持的，但是，在鄭州，為瞭回籠資金，大量的商業項目都是對外出售的商鋪，占瞭較大的比例。由於缺乏一線商業地產商的進入，要想自己培養成熟的招商、信用瑕疵房貸信貸年息運營和管理彰化縣汽車借貸團隊更非一夕之功，所以，在鄭州，像寶龍這樣的失敗案例不在少數。
位於鄭州市二七區大學路政通路的新悅城共四層商鋪，2011年開盤，商鋪面積從20~400平方米不等。售價最高達每平方米60000元左右，單鋪總價最高達2500萬元。截止到2015年，內鋪幾乎全部死亡，業主損失慘重，投資絕收，唯餘沃爾瑪超市在獨立支撐。
巨量供應
為何近年來鄭州會出現如此多的商業失敗案例？這還得從鄭州的房地產市場說起。
在各地一片哀鴻遍野的情況下，鄭州的房地產市場被認為仍然處於健康發展的通道中，近年來，一線大鱷紛紛進駐鄭州，在最被開發商看好的省會城市中，鄭州排名極為靠前。
在2015年歷次發佈的省會城市房價排行榜中，鄭州已經躍居前幾名，僅次於杭州、南京等準一線城市。在住宅市場耀眼的成績背後，很少被人關註到的是鄭州商業房地產市場的巨大壓力。而這種壓力，正是由住宅市場帶來的。
一直以來，鄭州地王頻出。由於2013年鄭州市房地產市場的供銷兩旺，在讓無數開發商賺得盆滿缽滿之時，對未來也給予瞭更高的期望。2014年，鄭州市中心城區的地價已經被推至1500萬每畝，樓面價已經高達每平方米7000元，加上建安財務等各種成本，住宅成本價已經高達每平方米13000元。
為瞭能有所盈利，平衡成本，鄭州現在新建的住宅項目幾乎都有商業配套。很多體量比較大的項目，還會配建一個商業中心。
同時，近幾年來，鄭州的城中村拆遷改造正在如火如荼地進行中。在這些項目中，拆遷安置房大多占據瞭項目70%~80%的住宅量，開發商用來出售的住宅產品十分有限，為瞭增加利潤，就不得不多建造商業、街鋪進行銷售。而這樣的商業大多是一賣瞭之，沒有人去管後續的發展和運營。
商業項目的急劇增多，商業人才的極其缺乏，使得失敗的商業案例成倍增加。要知道，相比住宅，商業項目的建設和銷售隻是很小的一部分，後期的運營才是決定生死的關鍵。
除此之外，商鋪價格的嚴重泡沫化也使得鄭州商業的問題更加突出。以鄭州金水區花園路農科路一帶為例，此處聚集瞭恒大、萬達、建業等房產商大佬，加上區域位置優越，住宅價格已經高達每平方米14000元左右，商鋪的價格也隨之水漲船高，均價在每平方米5萬元左右。
高昂的房價帶來的必然是高昂的租金，這讓很多租戶壓力倍增，短期內如果沒有高額的回報，最後的結果必然是關鋪轉讓。因此，在這一帶，空租轉讓的底商店鋪也隨處可見，不比商場好多少。
根據戴德梁行的統計，鄭州商業地產項目在5年內有近900萬平方米的潛在供應量，這在全國來說實屬罕見。從入市時間來看，集中入市的主要時間階段為2016年和2017年，屆時將有約60%的項目進入市場。
繼鄭州寫字樓泡沫被戳破之後，鄭州商業將走向何方？
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151010/023023434527.shtml
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